При проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект В.О., дом 84, лит. А для удобства будущих собственников квартир и нежилых помещений предусмотрено размещение подземной автостоянки.

Согласно проекту, в двух помещениях автостоянки предусмотрено 115 машино-мест (в том числе 4 семейных).

По нашему мнению, вопрос приобретения прав владения, пользования и распоряжения парковочным местом лицами, участвующими в финансировании строительства многоквартирного жилого дома, можно решить, как минимум, тремя способами:

- приобретение помещения автостоянки в общую долевую собственность автовладельцев;

- приобретение парковочного места в частную собственность каждого автовладельца;

- обеспечить автовладельцу права владения пользования и распоряжения парковочным местом через участие в потребительском гаражном кооперативе.

Рассмотрим более подробно каждый вариант.

1. Режим общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки.

Поскольку проектной документацией предусмотрено размещение автотранспорта в отдельных помещениях, имеется возможность оформить указанные помещения в общую собственность автовладельцев.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. По соглашению всех участников общей долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (статья 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статья 246 ГК РФ). При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ).

Основной минус данного варианта – ограничение свободного оборота машино-мест, обязательное соблюдение процедуры, позволяющей обеспечить преимущественное право покупки сособственникам продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Заключение фиктивного договора дарения, как правило, создает дополнительные риски для сторон сделки.

2. Оформление каждого парковочного места в частную собственность автовладельца возможно только при условии технической инвентаризации и кадастрового учета машино-места как самостоятельного вторичного объекта недвижимости - помещения.

Для определения принципиальной возможности формирования машино-места как самостоятельного вторичного объекта недвижимости, застройщик обратился в Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости.

Специалисты управления подготовили заключение  от 18.12.2013 № 4700000082, в котором указали, что помещением является часть здания, ограниченная строительными конструкциями, обладающая признаками изолированности в трехмерном пространстве, характеризуемая законченным функциональным объемом и пришли к выводу о том, что при условии разграничения помещения автостоянки противопожарными стенами на отсеки (в том числе с использованием сетчатого ограждения).

Таким образом, специалистами ГУП ГУИОН подтверждена возможность технической инвентаризации, кадастрового учета машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости, и как следствие - оформления парковочного места в частную собственность.

Застройщик принял решение - на стадии строительства не вносить изменения в проект, поскольку корректировка технико-экономических показателей многоквартирного жилого дома повлечет новую экспертизу проекта и внесение изменений в разрешение на строительство.

3. По мнению специалистов нашей компании, участие в потребительском кооперативе является оптимальным вариантом, который можно предложить лицам, участвующим в финансировании строительства многоквартирного жилого дома, для приобретения прав владения, пользования и распоряжения парковочным местом в нежилых помещениях автостоянки.

Участники долевого участия в строительстве создали потребительский Гаражный кооператив «Преображенский».

Потребительский кооператив - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Членами потребительского гаражного кооператива могут быть как физические, так и юридические лица.

Единственным учредительным документом потребительского кооператива является устав, который принимается общим собранием его членов. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Кооператив является собственником переданного ему в качестве взносов имущества (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Члены кооператива утрачивают всякие вещные права на переданные паевые взносы.

Потребительские кооперативы относятся к юридическим лицам, на имущество которых их участники имеют обязательственные права, не обусловленные, как правило, величиной пая каждого из членов кооператива. Само имущество, переданное учредителями при образовании юридического лица, становится собственностью потребительского кооператива.

Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Правлением гаражного кооператива, в соответствии с уставом, определены размеры вступительных и членских взносов членов кооператива. Порядок и условия внесения пая в паевой фонд кооператива с целью приобретения членом кооператива прав владения, пользования и распоряжения парковочным местом в нежилых помещениях автостоянки определяются договорами о порядке внесения паевого взноса, заключаемыми кооперативом с каждым членом.

В настоящее время Гаражный кооператив «Преображенский» принимает участие в строительстве многоквартирного жилого дома на основании договоров участия в долевом строительстве, по окончании строительства, получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию право собственности на нежилые помещения автостоянки приобретает кооператив. Члены кооператива будут иметь возможность распорядиться парковочным местом путем заключения с заинтересованным лицом договора купли-продажи пая и выхода из кооператива.